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                2020-11-20

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                房地產行業金融紅利時代結束了嗎
                2020-11-20 16:09 本文來源:中國消費者報•中國消費網 作者:樓蘭

                中國消費者報訊 如今,沒有哪個開發商敢說自己的日子好過,如果有,那多半也是假話。尤其是面對融資的嚴厲監管,房地產行業未來將發生怎樣的變化,是當下業內最關心的話題。

                近年來,我國經濟發展正處于轉型時期,房地產行業也從曾經的“發動機”向“穩定器”角色轉變。而在穩中求進的發展過程中,房地產行業出現了明顯分化并進入存量化和高質量發展階段。健康、安全、智慧、數字化成為行業討論的高頻詞,我國房地產行業正面臨著升級消費需求、科技改革創新、合理引入資本、精細化運營等多重挑戰。

                今年8月,中國銀保監會主席郭樹清曾撰文提醒稱,房地產泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。對房企有息負債規模醞釀進行嚴格管控,精準直擊房企發展命脈,這意味著房地產融資環境再次迎來較大力度收緊,或將對行業游戲規則做出改變,終結此前房企高速發展所依賴的金融紅利,推動行業進入管理紅利時代。

                中國房地產市場發展有三個階段,一是2002年之前,企業依賴的是土地紅利,誰能拿到地誰就能賺錢,市場供不應求,什么樣的房子都能賣出去?,F在招拍掛的土地越來越貴,行業形勢也發生了變化,很多城市已經從賣方市場轉變為買方市場,房企拿地越來越謹慎。

                二是2002年實施土地招拍掛制度后,企業發展依賴的是金融紅利,誰有能力獲得銀行、資本支持,誰就能多拿地、賺大錢,基本上高杠桿、高周轉模式做得比較極致的房企發展都比較快。為什么會如此?比如一家房企有20億元資金,如果不加任何杠桿,買一塊地需要15億元,剩下5億元的自有資金作為建設費用,房地產行業一般有8%~10%的利潤就算比較高,可能3年之后房子全部賣完,房企實現2億元利潤。如果其拿15億元投三塊地,手上有5億元自有資金,剩下的資金缺口靠融資,同時推進三個項目,那么同樣是3年后,每塊地都可能帶來2億元利潤,接著再這樣利用杠桿,就可以讓資金不斷翻倍,越滾越快。但是,監管限制房企債務增長空間之后,這套發展邏輯就不再適用。

                第三階段就是管理紅利時代。幾乎所有房企高管都認可加強融資監管的必要性和對行業發展的重要性,認為其針對的是全行業的企業而不是某些企業,是重要游戲規則的改變,其影響力不亞于2002年實施的土地招拍掛制度,將徹底終結金融紅利階段,迎來管理紅利時代。房企必須轉變思路,不要抱有幻想,要從開發人過渡到手藝人,在管理紅利時代,向管理要效益,提高單體項目的品質和盈利能力。

                未來不再是上規模、鋪攤子、上杠桿的時代,房地產行業發展的速度將趨向平穩,市場競爭格局將相對穩定,頭部房企依靠自身規模優勢,地位將更加穩固,同時,排名靠后的房企實現超越的難度進一步加大。此外,高負債率房企將面臨較大的發展壓力,低負債率房企則迎來發展機會。

                責任編輯:任冬雪
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